Hausverwaltung - Aktuelle Rechtsprechungen

Recht:

Beschlusskompetenz in Mehrhausanlage

Enthält die Jahresabrechnung einer Untergemeinschaft einer Mehrhausanlage Positionen, die die Gemeinschaft insgesamt betreffen, kann die Untergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht beschließen, da ihr insoweit keine Beschlusskompetenz zusteht. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Gemeinschaftsordnung größtmögliche wirtschaftliche Selbständigkeit der Untergemeinschaften vorsieht, in dem es dort heißt:" Stimmberechtigt sind in Angelegenheiten, die nur einen einzelnen Wohnblock betreffen, nur die Eigentümer der in diesem Wohnblock gelegenen Wohnungen". So urteilte das Amtsgericht Saarbrücken am 06. Juni 2008.

Praxistipp
Grundsätzlich können bei Mehrhausanlagen die einzelnen Untergemeinschaften nur dann getrennt von einander Beschlüsse fassen, wenn ihnen dazu eine Beschlusskompetenz eingeräumt ist. Entsprechende Ermächtigungen können sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Ist dort nichts geregelt, sind Beschlüsse von der Gemeinschaft insgesamt zu fassen. Zudem sind Untergemeinschaften selbst im Falle einer in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen größtmöglichen Selbständigkeit niemals rechtsfähig.

Susanne Tank, tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Saarbrücken, Urteil vom 06. Juni 2008, 1 WEG C 155/07, ZMR 2008, 925f.

Verschwindet der Schimmel von selbst, war der Mieter schuld

Verschwindet der Schimmel in einer Wohnung wieder von selbst, ohne dass der Hausbesitzer irgendwelche bautechnischen Veränderungen vornehmen ließ, ist jede Mietminderung deswegen auch im Nachhinein hinfällig. Vielmehr ist in einem solchen Fall davon auszugehen, dass die Schimmelbildung von Anfang an allein durch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhaltens des Mieters selbst verursacht war, hat jetzt das Landgericht Dessau-Roßlau entschieden (Az. 1 S 199/06). Zumal, wenn die gesamte Zeit über keine derartigen Mängel in den Nachbarwohnungen gemeldet wurden.

Ein Bewohner hatte sich über Schimmel in seinem Schlafzimmer und Bad beschwert. Als sich dann die Pilze auch noch im Kinderzimmer ausbreiteten, rügte er dies als erheblichen Mietmangel und nahm eine Mietminderung vor. Auf das Angebot seines Vermieters, eine zusätzliche Heizung einbauen zu lassen, reagierte er nicht - worauf dieser annahm, die Sache sei aus der Welt. Was übrigens ein Jahr später tatsächlich geschah, als der Schimmel plötzlich verschwand - offenbar ohne wiederzukommen. Allerdings war wegen der einseitigen Schimmel-Mietminderung inzwischen ein Rückstand von insgesamt 1.164,34 Euro aufgelaufen. Diesen Betrag klagte der Vermieter jetzt ein. Zu Recht, urteilten die Richter in Sachsen-Anhalt. Die in der Wohnung zeitweilig aufgetretene Schimmelpilzbildung war offensichtlich nicht auf bautechnische Mängel zurückzuführen. Zwar müsse bei streitigen Feuchtigkeitsschäden zunächst der Vermieter sämtliche mögliche Ursachen ausräumen, und erst dann muss der Mieter nachweisen, dass nicht er schuld ist. Doch für die Richter spricht das Verschwinden der Schimmelpilze ohne Zutun der Parteien entscheidend für eine nachhaltige Änderung der Heiz- und Lüftungsgewohnheiten durch den Bewohner. Und dafür sei er nun mal selbst verantwortlich und kann nicht noch seinem Vermieter über eine unzulässige Mietminderung zur Kasse bitten.

Quelle: www.deutsche-anwaltshotline.de

Muss sich der WEG-Verwalter eine AGB-rechtliche Inhaltskontrolle des Verwaltervertrags gefallen lassen?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Verbraucher zu qualifizieren und kann aus diesem Grunde die verbraucherschützenden Vorschriften des BGB - insbesondere die Inhaltskontrolle für Musterverträge - in Anspruch nehmen. Bei Verbrauchern hilft es dem Unternehmer (hier: WEG-Verwalter) nicht, wenn er den Vertrag nur einmal verwandt hat.

Hintergrund:

Seit die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Personenverband angesehen wird, stellt sich auch die Frage, ob sie auch die verbraucherschützenden Vorschriften des BGB in Anspruch nehmen kann. Die Diskussion ist kontrovers. Eine BGH-Entscheidung liegt nicht vor.

Darum geht es im konkreten Fall:

Der Verwaltervertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthält folgende Regelung: „Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt."
Die Wohnungseigentümer nehmen ihren Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch. Der Verwalter beruft sich darauf, dass die Eigentümer es versäumt haben, innerhalb der 4-Wochen-Frist gegen die Jahresabrechnung zu protestieren.

Das sagt das Gericht:

Das OLG gibt der Eigentümergemeinschaft Recht. Der Verwalter kann sich nicht darauf berufen, dass die Gemeinschaft nicht rechtzeitig widerrufen und damit anerkannt hat. Denn die entsprechende Klausel im Verwaltervertrag ist gem. § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Der Verwalter hat den Vertrag „gestellt", weil die Gemeinschaft keinen Einfluss auf die Gestaltung des Verwaltervertrages nehmen kann, den der Verwalter nicht als offen und jederzeit abänderbar behandelt. Der Verwalter kann auch nicht damit argumentieren, dass er den Vertrag nur dieses eine Mal verwandt hat. Denn die Eigentümergemeinschaft darf sich auf das Verbraucherprivileg berufen. Danach gilt das Vertragswerk auch dann als Mustervertrag, wenn es nur ein einziges Mal benutzt werden sollte. Die Eigentümergemeinschaft gilt dabei als Verbraucher, weil ihre Mitglieder aus natürlichen Personen bestehen. (OLG München, 25.09.2008 - 32 Wx 118/08)

Das sagt Ihr Anwalt:

Man hätte den vorliegenden Fall zwar auch anders lösen können: Nach dem Gesetzeswortlaut ist Verbraucher immer nur eine natürliche Person und kein Personenverband. Die Entscheidung zeigt aber, dass der Verwalter gut beraten ist, seinen Verwaltervertrag so zu fassen, dass er auch in Grenzfällen wasserdicht ist. Eine anwaltliche Prüfung durch unsere Kanzlei ist also durchaus zu empfehlen.

Quelle: http://www.friesrae.de - FRIES Rechtsanwälte, Nürnberg

Nebenkostenabrechnung: Frist verpasst?

Noch immer haben nicht alle Mieter, deren Vermieter kalenderjährlich über die Nebenkosten abrechnet, die Abrechnung für das Jahr 2007 erhalten. Für diese Mieter heißt es aufgepasst!

Die Abrechnung über die so genannten Betriebskosten - dazu gehören auch die Heizkosten - muss dem Mieter, der Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Hat der Vermieter, wie es meist der Fall ist, als Abrechnungsjahr das Kalenderjahr festgelegt, so muss die Abrechung für das Jahr 2007 dem Mieter bis zum 31.12.2008 zugegangen sein.

Wer seine Abrechnung nicht bis zum 31.12.2008 im Kasten hatte, muss aufpassen: Nachforderungen des Vermieters für das Abrechnungsjahr 2007 sind nämlich mit dem 31.12. 2008 verfallen. Deshalb der Tipp: Kommt das Abrechnungsschreiben später, notieren Sie sofort das genaue Zugangsdatum und die Art der Zustellung (per Post, durch Hausmeister übergeben) auf der Abrechnung. Dann lassen Sie sich einen Beratungstermin beim Mieterverein geben.

Mieter-Tipps: - Wenn die - verspätete - Abrechnung ein Guthaben ausweist, so verfällt der Anspruch des Mieters auf Auszahlung nicht. Deshalb sollte man auf jeden Fall auf Erteilung einer Abrechnung bestehen. - Der Vermieter darf seine Abrechnungsperiode nicht nach Belieben verlängern, um den Ablauf der Abrechnungsfrist zu verhindern. Die Abrechnung muss nämlich grundsätzlich einen Zeitraum von 12 Monaten umfassen - nicht mehr und nicht weniger. - Was tun, wenn der Vermieter nach mehr als 1 Jahr noch immer nicht mit seiner Abrechnung überkommt? Dann ist der Mieter berechtigt, seine Vorschusszahlungen vorerst auf Eis zu legen. Man teilt dem Vermieter mit, dass man bis zur Vorlage der Abrechnung seine Vorauszahlungen zurückhält, und zahlt sie am besten solange auf ein Sparbuch ein. Wenn dann die Abrechnung kommt, müssen die eingehaltenen Vorschüsse nämlich umgehend nachgezahlt werden. - Auch wenn die Abrechnung ein Guthaben für den Mieter ausweist, sollte man sie nicht ungeprüft hinnehmen.

Hinweise zur Nebenkostenabrechnung und zur Heizkostenabrechnung enthalten unsere Merkblätter Nr. 14 und 35, aufzurufen über: http://www.mieterverein-hamburg.de/mieterverein-merkblaetter/merkblatt-mietrecht-tipps-mieterrechte.htm
Quelle: http://www.AnwaltOnline.com

Nachbar muss Balkontrennwand nicht akzeptieren - Sichtschutz stellt bauliche Veränderung dar

Wohnungseigentümer dürfen nicht eigenmächtig auf ihrem Balkon eine Trennwand als Sichtschutz montieren, weil dies eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellt. Dies hat das Landgericht Itzehoe entschieden.

Im zugrunde liegenden Fall wünschte sich ein Wohnungseigentümer mehr Intimsphäre und errichtete als Sichtschutz zwischen seinem Balkon und dem des Nachbarn eine Trennwand. Der direkt betroffene Nachbar war damit aber ganz und gar nicht einverstanden, da diese Maßnahme seiner Ansicht nach den vorher großzügigen Balkon verändert habe und die freie Sicht beeinträchtige (§ 14 Absatz 1 WEG). Er verwies auf die Teilungserklärung und verlangte die Beseitigung der errichteten Trennwand sowie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Kein Anspruch auf Sichtschutz

Die Richter des Landgerichts Itzehoe gaben dem Nachbarn Recht. Bauliche Veränderungen sind alle auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder vom früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweichen. Demgegenüber könne wiederum kein Anspruch auf Sichtschutz dagegen gesetzt werden, da ja auch beim Kauf der Wohnung noch keine Trennwand vorhanden gewesen sei. Die eigenmächtig gesetzte Trennwand musste wieder weg.

Landgericht Itzehoe; Urteil vom 21.01.2008 [Aktenzeichen: 1 S (W) 1/07]

Quelle: www.kostenlose-urteile.de/

Kellerraum

Die Lage und Größe eines gemieteten Kellerraumes muss im Wohnraummietvertrag nicht genau bestimmt sein. Dies gilt auch, wenn es sich um ein Mietverhältnis handelt, das länger als ein Jahr gelten soll und daher schriftlich abgeschlossen werden muss gemäß Paragraph 550 BGB. Die Rechtsprechung ist sich einig, dass nur die wirklich wesentlichen Inhalte des Vertrages schriftlich fixiert werden müssen, die auch für einen potentiellen Wohnungserwerber wichtig sind. Dazu zählen insbesondere der Mietgegenstand, die Miethöhe, die Mietzeit und die Mietparteien. Ein zu einer Wohnung angemieteter Kellerraum gehöre als Neben- beziehungsweise Zubehörraum nicht dazu, entschied der BGH mit Urteil vom 12. März 2008, AZ VIII ZR 71/07.
Es reicht also aus, wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass dem Mieter ein Kellerraum zustehen soll, ohne dass dieser näher beschrieben ist. Wenn die Parteien insoweit auch mündlich nichts weiter vereinbart haben, steht es dem Vermieter in einem solchen Fall zu, frei zu bestimmen, welcher Kellerraum vom Mieter genutzt werden kann.

Quelle: Rechtsanwältin Bettina Baumgarten - www.bethgeundpartner.de

Beschluss des Monats

Eigentümerversammlung - Fehlende Vollmacht kippt Beschlüsse

Eine Übertragung des Stimmrechts auf eine andere Person ist grundsätzlich zulässig, soweit dies nicht durch eine im Grundbuch eingetragene Vereinbarung ausdrücklich untersagt ist. Dabei kann die Ausübung des Stimmrechts sowohl auf einen anderen Wohnungseigentümer, als auch auf jeden Dritten übertragen werden, sagt Marcus Zachmann von der Quelle Bausparkasse.

Auch eine Übertragung auf den Verwalter ist möglich. „Erlaubt die Gemeinschaftsordnung eine Vertretung, wobei die Vollmacht der Schriftform bedarf, so ist in der Eigentümerversammlung auf Verlangen das Original auch vorzulegen", warnt Marcus Zachmann.

Bestimmt nämlich die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist und wird auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen. Eine gegenteilige Handhabung bedingt die Anfechtbarkeit gefasster Beschlüsse, falls sich solche „Vollmachtsstimmen" auf ein Beschlussergebnis ausgewirkt haben. Das entschied das Oberlandesgericht München und kippte somit die Abstimmungsergebnisse der Eigentümerversammlung.

Bei der betreffenden Eigentümerversammlung legte der Versammlungsleiter trotz ausdrücklicher Rüge keine schriftlichen Vollmachten vor.

OLG München, Urteil vom 11.12.2007 - 34 Wx 091/07
Quelle: https://www.quelle-bausparkasse.de

Aktuelles

Winterdienst des Stellplatzvermieters?

Ein Vermieter eines PKW-Stellplatzes ist dem Mieter grundsätzlich nicht zum Winterdienst verpflichtet, entschied das OLG Düsseldorf mit Beschluss vom 19. Mai 2008. Bereits für öffentliche Parkplätze sei anerkannt, dass eine Streupflicht lediglich bei großer Ausdehnung und großem Fassungsvermögen oder bei schnellem Fahrzeugwechsel besteht. Dem Verkehrsteilnehmer könne zugemutet werden, auf winterliche Glätte zu achten und etwaige Gefahren auf kurzen Strecken selbst zu meistern. Ein vernünftiger Verkehrsteilnehmer stelle sich in der Regel auch auf die winterlichen Verhältnisse durch eigene Vorkehrungen ein.

Kommentar:

Die für öffentliche Parkplätze entwickelten Grundsätze für Streupflichten gelten erst recht auf vollkommen untergeordneten privaten Stellplätzen. Der Mieter ist hier gehalten, durch geeignetes Schuhwerk oder Mitnahme von Hilfsmitteln zur Schnee- oder Eisbeseitigung selbst Vorkehrungen zur Schadensvermeidung zu treffen. Tut er dies nicht und zieht er sich bei einem Sturz Schäden zu, hat er „Pech gehabt" oder im Juristendeutsch: „es hat sich sein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht."

Autor: Matthiaas Steinke - steinke@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19. Mai 2008, I-24 U 161/07 - www.ibr-online.de

Internetfernsehen statt Parabolantenne?

Grundsätzlich kann auch deutschen Bürgern ausländischer Herkunft ein Anspruch auf Installation einer Parabolantenne zustehen, um den sprachlichen und kulturellen Bezug zum Heimatland aufrecht zu erhalten. Hierbei ist jedoch die technische Weiterentwicklung zu berücksichtigen, sodass der Mieter auch auf den eventuell kostenintensiveren Weg des Internetfernsehens verwiesen werden kann, entschied das AG Frankfurt/M. Ein Anspruch auf die Installation einer Parabolantenne steht dem Mieter dann zu, wenn ein Rückgriff auf Internetfernsehen nicht möglich ist. Hierfür ist der Mieter in der Beweispflicht.

Kommentar:

Im Rahmen der flächendeckenden Versorgung der Bevölkerung mit Internetanschlüssen scheint es in Zukunft fraglich, ob weitere Urteile zum Anbringen von Parabolantennen zu erwarten sind. Die rasante Weiterentwicklung der technischen Möglichkeiten (Handyfernsehen) wird den Mietern zukünftig die Darlegung eines Anspruchs auf Anbringen einer Parabolantenne erschweren.

Autor: Tilko Methfessel - methfessel@bethgeundpartner.de
Spruch des Monats

„Bedenklich erscheint in deutschen Haushalten während der Wintermonate der fahrlässige Verbrauch von Energie, denn schon die Hälfte des verfeuerten Heizöls würde genügen, die Nordsee an kühlen Tagen um 0,0002 Grad zu erwärmen...."

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